Vi använder cookies för att ge dig en bättre upplevelse av vår webbplats. Genom att surfa vidare på webbplatsen samtycker du till det. Läs mer

Mittbygge
Vald kommun

Bygga nytt hus

Oavsett om du ska bygga ett lösvirkeshus eller kataloghus är det viktigt att alla uppgifter framgår tydligt i kontrakten med husbyggaren. Du måste ha koll på exakt vad som ingår och inte ingår i avtalen. Vissa saker kan och måste du sköta själv som byggherre – men hur mycket beror på din vilja och kunskap. Din delaktighet i bygget styr också vilken entreprenadform du väljer.

Inledande projektering

Innan du börjar bygga ditt drömhus har du förmodligen köpt en tomt, kollat alla servitut, förberett för alla anslutningar och satt dig in i kommunens detaljplan eller områdesbestämmelser för platsen. Ni har diskuterat era tankar, drömmar och visioner inom familjen – och hittat en bra kompromiss som fungerar för alla. Om du är ordentligt påläst och förberedd kommer allt gå smidigt när du väl sätter första spaden i marken.

Det som är speciellt med att köpa ett husbygge är att det du köper ännu inte finns. Det står förmodligen också mer pengar på spel än i någon annan affär du kommer att göra i livet. Därför är det extra viktigt att du är noggrann och att allt du tänkt dig står med i avtalen. För att inte missa något viktigt är det bra om du använder de standardavtal som finns i branschen – bland annat för entreprenadkontrakt.

Var på din vakt mot alla otydligheter och konstiga formuleringar. Skriv inte under några avtal förrän du verkligen förstår allt som står i dokumenten. Ta hjälp av en oberoende konsult eller vänd dig till kommunens kostnadsfria konsumentvägledare om det är något du inte förstår. De kan hjälpa dig med mycket värdefull information.

Färdigställandegrad

Stomfärdigt, nyckelfärdigt och målningsfärdigt är begrepp som ska förklara hur färdigt huset ska vara när leverantören är klar med sitt arbete, men vad dessa ord exakt betyder skiljer sig åt mellan olika byggbolag. Det är därför viktigt att du inte drar några förhastade slutsatser och istället undersöker exakt vad som ingår – innan ni skriver några avtal.

Det är viktigt att det ingår ett ordentligt färdigställande av husets närmaste
omgivningar i entreprenaden, så att du slipper bo i en schaktgrop närmaste åren. Att försöka skapa en trädgård från grunden med hjälp av spade och kratta som enda verktyg är att använda både tiden och orken på fel sätt. Det är också bra att ta kontroll över kostnaderna för schaktning, jord, grus och markbeläggning redan från början – så att det inte skenar iväg utöver alla andra kostnader för bygget.

När allt grovjobbet är färdigt och trädgården är rimligt användbar kan du börja
fundera på var du ska gräva en fiskdamm, plantera stockrosorna eller anlägga din uteplats.

Egen arbetsinsats

Det är viktigt att bestämma vem som ska utföra de arbeten som inte ingår i de
övergripande entreprenadkontrakten. Lusten och förmågan att själv delta i byggandet varierar stor från byggherre till byggherre. Många känner en stor tillfredsställelse över att bidra med sina egna händer till sitt framtida boende, men andra vill bara låsa upp dörren och ställa in sina favoritmöbler i rätt rum.

Oavsett hur händig man är finns det fallgropar och lägen då det är bäst att överlåta arbetet på branschfolk. Det är lätt att glömma alla hundra löpmeter lister och panelbrädor som ska målas på en normalstor villa – så att man blir övermodig och tar på sig för mycket arbete. Det kan svida hårt när huset inte är färdigbesiktigat och kostnaderna för byggkreditivet rusar iväg. Underskatta inte mängden arbete!

I värsta fall kan det visa sig att försäkringarna på huset inte täcker felaktiga arbeten som du själv utfört. Tätskikt i badrum och att koppla ihop proppskåp är typexempel på arbetsuppgifter som de flesta bör lämna åt experterna. En smart byggherre är medveten om vad hon eller han klarar av och vad som bör överlåtas på fackmän.

Historiskt har man byggt hus bräda för bräda på den plats där det ska stå. Det kallas idag för lösvirkeshus. Fördelen med ett lösvirkeshus är att det redan från början kan specialanpassas till familjens behov och tomtens förutsättningar. Du slipper följa en bestämd tillverkares konstruktioner eller principlösningar och har oftast större möjlighet att välja andra huskomponenter – som exempelvis innerdörrar, köksinredning och ytskikt.

En nackdel med lösvirkeshus är att det tar längre tid att resa stommen och lägga tak, vilket förlänger tiden då huset är utsatt för väder och vind. En annan nackdel är att det oftast är dyrare att bygga ett lösvirkeshus än ett katalog- eller modulhus. Ett sätt att hålla nere priset på ett lösvirkeshus är att anlita ett byggbolag med ett större nätverk av underleverantörer – så att du kan nyttja byggbolagets stora inköpsvolymer för att pressa priserna på huskomponenterna.

Oftast får en arkitekt eller annan projektör rita huset från grunden, utifrån dina tankar och önskemål. Dessa skisser, ritningar, byggbeskrivningar och rumsbeskrivningar sammanställs till ett förfrågningsunderlag – som du sedan kan lämna till ett eller flera byggföretag för att få offerter.

Offerterna blir aldrig bättre eller tydligare än kvalitén på din förfrågan, så chansen att du får ett anbud som är begripligt och står sig ökar ju mer du preciserar dina önskemål i förfrågningsunderlaget. Alla entreprenörer bör få ta ställning till samma underlag, så att du lättare kan jämföra offerterna med varandra. Om det förekommer avvikelser från förfrågningsunderlaget bör det framgå av offerten vad som avviker, varför det avviker och hur det påverkar kostnaderna.

Om du ska köpa ett kataloghus bör du börja med att titta på tillverkarnas
husmodeller, leveransbeskrivningar, typritningar och köpvillkor. Lås dig inte för tidigt vid en leverantör, utan skaffa dig en ordentlig överblick över hela marknaden. Boka in personliga möten för att få svar på frågor om flexibilitet, tillval, referenser och liknande. Diskutera med säljaren vilka ändringar och justeringar som kan göras.

Ett prefabricerat hus tillverkas inomhus på en husfabrik och sätts ihop på byggplatsen på en eller några få dagar. Grunden och bjälklaget gjuts eller byggs på plats och väggarna kommer i form av färdigisolerade väggblock eller moduler – med fönster och dörrar på plats. Taket byggs på plats, med färdigtillverkade takstolar eller bjälkar.

Det förekommer även att huset byggs i färdiga volymelement, som ställs på plats sida vid sida som block med färdiga rum. I huselementen är väggar, tak och golv redan färdiga med rör för el och vatten, isolering, ytskikt och lister.

När man köper ett kataloghus är det ofta tillverkaren själv som är huvudentreprenör eller som upphandlar entreprenaden inför bygget. Lite förenklat kan man säga att du köper ett hus och får entreprenören på köpet. Kataloghusen medför alltså en del begränsningar i utformningen av huset, val av byggdelar och hur entreprenaden ska se ut.

Tips!

Be leverantören om adresser och öppettider för husutställningar och visningshus.

Upphandling av entreprenör

Hur upphandlingen av entreprenörer ser ut i just ditt byggprojekt beror på valet av entreprenadform och om du väljer att bygga ett lösvirkeshus eller ett kataloghus. I båda fallen gäller dock att ABS 09 - ”Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader 09” - bör ingå som en viktig avtalsdel.

Entreprenadformer

Din upphandling av entreprenörer till husprojektet kan se olika ut beror på vilken entreprenadform du väljer och om du vill bygga ett lösvirkeshus eller köper ett kataloghus. Men Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader 09 (ABS 09) bör alltid ingå som en viktig av alla avtal med dina entreprenörer. Använd dokumentet som utgångspunkt i alla diskussioner med byggbolagen. Ett annat viktigt dokument är konsumenttjänstlagenlänk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster som påverkar småhusbyggande till exempel om avtalsskrivning och besiktningar.

Oavsett vilken entreprenadform du använder får du som byggherre i regel stå för eventuell fastighetsbildning, utsättning av huset på tomten, radonmätning, bygglov och så vidare. Rent praktiskt kan en entreprenör ta hand om vissa av dessa arbeten och tillståndssökningar också, men du måste i så fall avtala särskilt om det.

Byggherren köper in uppdrag från två eller flera bolag separat och leder
samordningen mellan dem. Det innebär att du exempelvis köper in huset från ett företag, anlitar ett annat företag för projekteringen och låter ytterligare andra företag sköta markarbeten, målning, VVS-installationer och så vidare.

Ibland erbjuder sig husföretagen att se till så att alla kontrakt blir upprättade, men att det fortfarande är du som köpare som undertecknar dem. Eftersom entreprenörerna inte har några avtal med varandra måste du själv se till att alla arbeten samordnas.

Det här är den bästa entreprenadformen för den byggherre som är kunnig och själv vill ta ett stort ansvar för projektet. En delad entreprenad innebär både stor frihet, men också ett större ansvar. Bland annat är arbetsmiljön en viktig ansvarsfråga som involverar alla arbetsgivarna på platsen – men du som byggherre blir samordnande.

Byggherren anlitar flera företag i olika steg och lejer ut samordningen. Det kan exempelvis börja med att du anlitar en arkitekt som ritar och projekterar huset, för att i nästa steg anlita ett eller flera företag för själva byggarbetet och att ta hand om materialet. Någon av dessa utförande entreprenörer bör utses till samordnare – en generalentreprenör.

Fördelen med den här entreprenadformen är att du har stora möjligheter att påverka projekteringen och utformningen av huset innan bygget påbörjas – men ändå slipper samordningsarbetet. Du kan också ta in flera offerter från flera olika byggmästare och husfabrikanter, som får förhålla sig till dina ritningar och en färdig projektering.

Byggherren skriver kontrakt med ett enda företag, som sedan ansvarar för all projektering, material och arbete. Företaget står även för alla arbeten som de lejer ut till underleverantörer. Fördelen med totalentreprenad är att du bara har ett kontrakt och en motpart.

Det vanligaste är att du antingen tecknar avtal med en husfabrikant som sedan ansvarar för ritning, konstruktion, material och arbete eller att du tecknar avtal med en byggmästare som köper in byggmaterialet från en husfabrikant.

Observera att du som byggherre har det fulla ansvaret för att samhällets krav och regler följs, även vid en totalentreprenad. Om din entreprenör föreslår att du ska skriva under flera avtal eller fullmakter får du se upp – din situation blir helt annorlunda rent juridiskt. Risken ökar att det senare blir diskussioner om vem som ansvarar för vad.

Det här är det säkraste och enklaste sättet att bygga hus, särskilt för en ovan förstagångsbyggare. Nackdelen är kostnaden, att du blir beroende av ett enda företag och att du kan förlora allt vid en konkurs – ifall du inte har tecknat rätt försäkringar.

Skriftliga avtal

När du hittat en husbyggare du är nöjd med och har förtroende för är det dags att komma överens om vad leveransen och entreprenaden ska omfatta. Detta ska göras skriftligt och när du signerar genomför du kanske ditt livs största ekonomiska affär. Därför är det viktigt att alla papper är i ordning och att du har ett så gott skydd som möjligt i form av bra avtal.

Alla överenskommelser som görs inför och under ett byggprojekt ska vara skriftliga och undertecknas av alla parter. Låt gärna en jurist eller annan sakkunnig granska avtalen som du och din entreprenör tagit fram – innan du signerar dem. Även förändringar som sker under byggtiden ska avtalas skriftligen och checkas av med alla berörda parter.

Tips!

Innan du skriver på några avtal om husköp måste du få klartecken från din bank angående lån, spärrförbindelse och liknande.

Kontraktet

Det kan vara avskräckande med tjocka textmassor och kryptiska förkortningar, men eftersom det här är ett väldigt viktigt avtal är det viktigt att du läser igenom hela standardavtalet och tillhörande kontraktsformulär. Det hjälper dig att bedöma vad som täcks in i köpet och vilka delar som du och entreprenören behöver komma överens om.

Om du upphandlar ett kataloghus är det vanligast att husföretaget lämnar ett pris och har ett åtagande som gäller hela byggprojektet – från schaktning till färdigställande. Även om företaget inte gör utför allt arbete i det egna bolaget så är det upp till dem att upphandla och skriva avtal med eventuella underleverantörer. Du skriver bara på ett enda kontrakt och det blir en så kallad totalentreprenad.

Det måste framgå tydligt vad som ingår i priset – eller snarare vad som eventuellt inte ingår. I värsta fall kommer du som byggherre själv att få ansvara för och bekosta exempelvis rivning av befintliga byggnader, schaktning, sprängning, grundläggning eller avfallshantering. Alla delar av bygget som inte täcks i avtalet kommer du att behöva lösa på egen hand.

Innan avtalets skrivs under måste du också säkerställa att entreprenören har en giltig f-skattsedel och be om att få kopior på entreprenörens försäkringar – exempelvis allriskförsäkring och ansvarsförsäkringar. Det är också bra om entreprenören har ett färdigställandeskydd i form av en försäkring eller ett bankskydd.

Mer om avtal och rättigheteröppnas i nytt fönster

Du kan läsa mer om avtal, avtalsformer och rättigheter på sidan Avtal och rättigheter. Där finner du också olika avtalsdokumentöppnas i nytt fönster att ladda ned.

Tips!

Skriv in kontrollplanens punkter i entreprenadens kontraktshandlingar, så undviker du eventuella extrakostnader och eventuellt en massa onödiga diskussioner.

Innan bygget startar

Innan bygget kan börja är det mycket som måste organiseras på plats, så att inte allt byggmaterial hamnar huller om buller. Först och främst måste det finnas en bra väg fram till byggplatsen, så att lastbilar och eventuellt även kranbilar kan komma fram. Eventuella ledningar och rör i marken måste vara utmärka och det måste finnas bygg-el, vatten och eventuellt telefoni eller internet på plats.

Det är mycket material som omsätts i ett husbygge och helst ska de olika högarna med byggmaterial inte behöva flyttas mellan leverans och montage. Det optimala är givetvis att allt byggmaterial anländer precis innan det ska användas, men det kan vara svårt att ordna i praktiken. Därför är det bra om det finns bestämda platser för alla olika material, källsortering av avfall, byggbodar, toaletter och liknande.

Det händer att närboende känner sig störda av byggarbeten, av den tillfälliga röran på platsen eller av att deras närmaste omgivningar över huvudet taget förändras. Om de blivande grannarna får veta vad som ska hända på tomten och hur länge byggprojektet ska pågå så har de säkert lättare att acceptera stöket. Vid sprängningsarbeten är det viktigt att låta en besiktningsman kontrollera eventuella sprickor i grannbyggnad(er) innan sprängning påbörjas. Detta för att inte diskussion och krav på åtgärder ska uppstå i efterhand. 

Många av dessa förberedelser kan din entreprenör överta ansvaret för – men då måste ni ha avtalat om det innan byggstart.

Bygget startar

När arbetet drar igång kommer leveranser att anlända till byggplatsen i en strid ström. Husleveranserna kan se ganska olika ut, beroende på bland annat
entreprenadformen och färdigställandegraden. Det kan komma färdiga väggblock, högar med löst virke eller blandningar av byggmaterial, vitvaror och
installationsmaterial. Allt måste kontrolleras, läggas på avsedd plats, skyddas mot väder och vind samt säkras mot stöld eller skadegörelse.

Det är vanligt att ansvaret för mottagandet av leveranser överlåts på en entreprenör, som alltid finns på plats och har har möjlighet att kontrollera leveransen. I andra fall ingår det i hustillverkarens åtaganden att sköta allt som rör bygget eller så har du anlitat en byggledare som sköter om mottagandet. Oavsett vem som skriver under mottagandet så ska det avtalas skriftligt innan.

Alla som arbetar på bygget måste kunna arbeta säkert i enlighet med
arbetsmiljöplanen till exempel vid fallhöjd mer än 2 m. Arbetsmiljöplanen och behovet av en arbetsmiljösamordnare har byggherren ansvaret för men genomförs normalt av byggentreprenören (oftast verkmästaren). Adekvat säkerhetsutrustning måste finnas tillgänglig och faktiskt användas. Eftersom du som byggherre har det yttersta ansvaret för bygget så är det viktigt att du försäkrar dig om att du har kunnigt folk till din hjälp, har bra kontrakt som reglerar arbetsuppgifterna och att du besöker bygget emellanåt.

Men trots allt ansvar är det viktigt att du också tar chansen att njuta av känslan att se ditt blivande hus anlända till platsen och bit för bit fogas samman till ett hem. Ditt hem! Ta med en kamera och anteckna allt av intresse – det blir en fin samling att återvända till när du ska berätta om husbygget för barnbarnen.

Att bygga hus är förmodligen den största affär du någonsin kommer att göra, så det är viktigt att alla arbeten och uppdrag framgår i kontrakten med entreprenören. Du måste ha koll på exakt vad som ingår och inte ingår i avtalen. Skriv inte under några papper förrän du verkligen förstår allt som står i dem.

Lusten och förmågan att själv delta i byggandet varierar stor från byggherre till byggherre. En smart byggherre är medveten om vad hon eller han klarar av och vad som bör överlåtas på fackmän.

Senast uppdaterad: 2017-02-06 Ansvarig för sidan: Mittbygge.se