Vi använder cookies för att ge dig en bättre upplevelse av vår webbplats. Genom att surfa vidare på webbplatsen samtycker du till det. Läs mer

Mittbygge
Vald kommun

Om fastighet

I det här kapitlet går vi igenom vad en fastighet är för något, varför det är viktigt att ansöka om lagfart, vilken nytta man har av servitut, hur man fattar beslut i en samfällighet och annat man bör känna till när man är fastighetsägare. Vi benar ut begreppen och ger lite tips och råd på vägen, så att du står redo den dagen du förvärvar din första fastighet.

Mark, tomt eller fastighet?

Skiss

All mark i Sverige är indelad i fastigheter. En tomt är en fastighet avsedd för till exempel bostadshus, men det finns fastigheter som är avsedda för jordbruk eller kommunikation – exempelvis åkermark eller järnväg. En skogs- eller jordbruksfastighet räknas inte som tomt, men kan delvis bestå av tomtmark.

Alla fastighetstyper har olika ändamål, som påverkar vad man får och inte får göra med dem. En specialvariant är samfälligheter, som är en bit mark eller en anläggning som ägs av två eller flera andra fastigheter gemensamt. Alla byggnader och andra fasta anläggningar hör till fastigheten eller samfälligheten och får normalt sett inte säljas separat.

Större fastigheter består ofta av flera skiften, alltså olika delar eller områden som inte gränsar till varandra. Detta är framförallt vanligt inom skogs- och jordbruksfastigheter.

Den myndighet som kartlägger Sverige är Lantmäteriet, som registrerar ägande av fastigheter, sätter ut gränspunkter och så vidare. Många lantmäteriärenden sköts genom kommunen – antingen genom en lokal lantmäterimyndighet eller allra minst en kommunal lantmätare. Om man vill ändra något med sin fastighet startar man en lantmäteriförrättning.

Lantmäteriet ger varje fastighet en unik beteckning, ett namn och nummer, för varje kommun. Det kan exempelvis vara Påfågeln 3:14 i Lyckeby kommun. Gränsen mellan olika fastigheter markeras i de allra flesta fall med råsten, järnrör eller liknande. Ifall du behöver hjälp med att hitta gränspunkterna på din mark kan du kontakta den som har hand om lantmäterifrågor i kommunen.

Lagfart

Det är lagfarten som anger vem som äger en fastighet. När du förvärvat en fastighet bör du så snart som möjligt beställa en ansökningsblankett om lagfart från Lantmäteriets inskrivningskontor. Fyll i blanketten och skicka den till inskrivningskontoret, tillsammans med köpebrev, testamente eller annan
förvärvshandling. Genom att snabbt ansöka om lagfart hindrar du att någon annan kan få lagfart på samma fastighet.

Det är vanligt att banken eller mäklaren hjälper till med att ansöka om lagfart.

Om inskrivningskontoret bedömer att de formella kraven för lagfart är uppfyllda beviljas din ansökan om registrering och de nya uppgifterna om vem som är ägare till fastigheten blir officiella. De förs då in i fastighetsregistret. Den tidigare ägaren av fastigheten underrättas också om din lagfart.

Enligt lagen måste du söka lagfart senast tre månader efter förvärvsdatumet.

Vad kostar en lagfart?

Om fastigheten förvärvats som gåva eller arv betalar du en expeditionsavgift på 825 kronor (2016). En avgift tas ut för varje expedition, vilket innebär att om flera personer förvärvat fastigheten innebär det flera expeditionsavgifter.
Om du köpt fastigheten ska du, förutom expeditionsavgiften, också betala en
stämpelskatt. För privatpersoner och bostadsrättsföreningar är stämpelskatten 1,5 % av köpesumman eller taxeringsvärdet (beroende på vilket som har det högsta egendomsvärdet). Stämpelskatten är som lägst 50 kronor. För juridiska personer, exempelvis ett företag eller en förening, är stämpelskatten 4,25 %.

Vilande lagfart

Om du vill belåna en fastighet (göra en inteckning) kräver banken att du är lagfaren ägare till fastigheten. Men man kan inte söka lagfart förrän förvärvet gått igenom och betalning skett. Vid köp av en fastighet uppstår här en paradox för många privatpersoner – utan lagfart, inget lån.

För att lösa problemet kan Lantmäteriets inskrivningskontor bevilja en så kallad vilande lagfart. Det kan ske ifall överlåtelsen inte är klar, exempelvis för att betalning ännu inte skett, men det förutsätts att ett köpebrev kommer att avsluta köpet. Genom att skicka in köpeavtalet till inskrivningskontoret kan förvärvet registreras – med ett visst förbehåll. Så fort registreringen är gjord är det möjligt att få vilande inteckningar beviljade och därmed att belåna fastigheten hos en bank.

Du kan läsa mer om lagfartlänk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster på Lantmäteriets hemsida

Fastighetsregistret

Lantmäteriet administrerar ett centralt register, där fastighetsuppgifter från bland annat lantmäterimyndigheter, inskrivningsmyndigheter, kommuner och Skatteverket samlas. I fastighetsregistret finns information om hur marken i Sverige är indelad, gränsdragningar, vem som är lagfaren ägare till en viss fastighet, adresser, inteckningar, servitut, byggnader, taxeringsvärden och mycket mer.

Den här informationen används i många verksamheter, bland annat för kreditgivning och identifiering av rätt ägare vid fastighetsförsäljningar. Genom fastighetsregistret kan du få fram en registerkarta med alla fastighetsgränser.

Genom tjänsten Min fastighet (extern länk) hos Lantmäteriet kan du få tillgång till all information om dina egna fastigheter. Tjänsten är kostnadsfri, men kräver att du som ägare loggar in med e-legitimation.

Inteckningar och pantbrev

För att du ska kunna låna pengar till ett hus, en fastighet, behövs en inteckning i fastigheten av motsvarande belopp. Alla nya inteckningar registreras hos Lantmäteriet, som utfärdar ett pantbrev som bevis för att det finns en inteckning. Pantbrevet överlämnas sedan till banken som säkerhet för lånet, eftersom det är omöjligt att lämna in själva fastigheten som säkerhet.

När lånet är betalt återlämnar banken pantbrevet till fastighetsägaren. Som
fastighetsägare kan du sedan använda pantbrevet för att belåna fastigheten igen.

Det är vanligt att det finns flera inteckningar i samma fastighet. Pantbreven är ordnade efter deras förmånsvärde i förhållande till de andra inteckningarna. Det första pantbrevet är alltså det sista man får tillbaka när alla lån är betalda.

Vad kostar en inteckning?

Lantmäteriet ansvarar för att den svenska inteckningsverksamheten är säker och rationell. När man ansöker om inteckning får man betala en administrationsavgift på 375 kronor och en stämpelskatt på 2 % av den sökta inteckningens värde (2016).

Du kan läsa mer om inteckninglänk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster Lantmäteriets hemsida

Fysiska pantbrev

När man ansöker om inteckning kan man ange om man vill ha pantbreven utfärdade i pappersform eller i elektronisk form (datapantbrev). Det finns många fördelar med digitala pantbrev, exempelvis att de inte försvinner eller förstörs. Det finns tillfällen då man kan behöva fysiska pantbrev, exempelvis vid utländsk belåning, om man lånar av en privatperson eller av ett bolag som inte kan hantera datapantbrev.

Äldre pantbrev

Fram till början av 90-talet var alla pantbrev skrivna på fint papper och ofta elegant frimärkta och stämplade. De vårdades varsamt av dess ägare och fria pantbrev – de som inte lämnats till banken – låg skyddade i bankfack. När man sökte lån var man tvungen att fysiskt överlämna pantbreven till banken.

När man förvärvar en fastighet kan det alltså finnas fysiska pantbrev (inteckningar) kopplade till fastigheten. Om ett pantbrev försvunnit måste säljaren ansöka om dödning av inteckningen – vilket tar lång tid och är förenat med kostnader.

Du kan läsa mer om pantbrevlänk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster på Lantmäteriets hemsida

Gamla inteckningar i pappersform kan lämnas in till Lantmäteriet, som utan kostnadkonverterar dessa till elektroniska format.

Servitut

Genom ett servitut ges en fastighet rätt att utnyttja en annan fastighet på ett visst sätt. Det kan exempelvis gälla rätt till en utfartsväg, andel i en vattenanläggning eller att dra fram ledningar på en annan fastighet. Ett servitut kan alltså ge din fastighet en nyttjanderätt eller en last. Servitut är inte tidsbegränsade.

Officialservitut kallas ett servitut som har betydelse för att en fastighet ska kunna fungera. De bildas genom beslut i en lantmäteriförrättning och inskrivningskontoret skriver in uppgifter om servitutet i fastighetsregistret. Utöver detta kan man bilda avtalsservitut på frivillig basis, som man sedan anmäler till Lantmäteriet förinskrivning i fastighetsregistret.

Du kan läsa mer om servitutlänk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster på Lantmäteriets hemsida

Ledningsrätt

För att samhällsfunktioner som el, telefoni, fjärrvärme, bredband, vatten och avloppska fungera kan den som äger en ledning för allmänt behov söka ledningsrätt över andras fastigheter. En sådan ledningsrätt bildas vid en lantmäteriförrättning och ger ledningsägaren rätt att utnyttja utrymme för lednings ändamål.

Ledningsrätten är obegränsad i tid och kan bara ändras eller upphävas genom en lantmäteriförrättning. Eftersom ledningsrätten innebär ett intrång i ägarrätten har fastighetsägaren rätt till ekonomiskt kompensation. Det här ger en framtidssäker lösning för ledningsägaren och kostnadseffektiv lösning för markägaren.

Samfällighet

Ibland behöver fastigheter samverka kring gemensamma behov, som exempelvis att anlägga ett gemensamt garage, dra en ny anslutningsväg, gräva lokalt bredband eller dela på fiskevatten. Denna mark- eller anläggningssamverkan kallas i folkmun oftast för en samfällighet, men i lagtext används begreppet gemensamhetsanläggning. Ensamfällighet är ett sätt att äga mark eller anläggningar tillsammans med sina grannar.

När samfälligheten bildas bestäms också vilka fastigheter som har andelar och hur stora dessa andelar ska vara. När en fastighet säljs eller överlåts följer också dess andelar i samfälligheter med i överlåtelsen. Ägarna till de fastigheter som ingår i samfälligheten har det ekonomiska ansvaret för samfällighetens verksamhet.

En samfällighet kan förvaltas direkt av delägarna i en deltagarförvaltning (där alla måste vara överens om alla beslut) eller av en samfällighetsförening med stadgar och styrelse. Vilken form av förvaltning som passar bäst beror på samfällighetens storlek, antalet andelsägare och så vidare.

Marksamfällighet

De flesta samfälligheter som rör mark eller vattenområden är från en äldre tid, då ett område eller en by delade på en väg, ett sandtag, jaktmark, fiskevatten eller liknande.

Anläggningssamfällighet

Om två eller flera fastigheter ska dela på en anläggning, exempelvis en vattenkälla, båtbryggor eller en lekpark, bildar man en anläggningssamfällighet. Det gör man genom att ansöka om att få bilda en gemensamhetsanläggning till en lantmäterimyndighet. Anläggningen får då en egen registerbeteckning, exempelvis Mittbo Berga ga:1, och de berörda fastigheterna knyts som andelsägare till gemensamhetsanläggningen.

Här är några exempel på anläggningssamfälligheter:

  • enskilda vägar
  • vatten- och avloppsanläggningar
  • grönytor och lekplatser
  • garage och parkeringsplatser
  • energianläggningar
  • båtbryggor och badplatser
  • trapphus och hissar
  • sophus för storkvarter
  • fiberkabel för telefoni, bredband och TV

Samfällighetsförening

En mindre samfällighet kan förvaltas direkt av delägarna i en deltagar-förvaltning, men om andelsägarna är fler till antalet eller anläggningen kräver en större förvaltning bör man istället bilda en samfällighetsförening. Varje andelsägare i en deltagarförvaltning har rätt att när som helst begära att en samfällighetsförening ska bildas.

Samfällighetsföreningen är en egen juridisk person, med eget organisations-nummer, som kan ingå avtal om exempelvis förvaltning av samfällighetens egendomar. Alla andelsägare i gemensamhetsanläggningen är automatiskt medlemmar i föreningen och har rösträtt vid stämman, men den löpande förvaltningen sköts av en styrelse. Vad samfällighetsföreningen har för egendomar, skyldigheter och rättigheter framgår av stadgarna.

All mark i Sverige är indelad i fastigheter och varje fastighet har ett unikt namn och nummer inom varje kommun. Alla byggnader och fast egendom hör till fastigheten och följer med vid en överlåtelse.

  • lagfarten anger vem som äger en fastighet
  • för att belåna fastigheten behöver du en inteckning (pantbrev)
  • servitut kan ge din fastighet en nyttjanderätt – eller en last
  • flera fastigheter kan dela på en anläggning i en samfällighet
  • samfällighetsförening är ett sätt att driva en gemensamhetsanläggning

Senast uppdaterad: 2017-02-06 Ansvarig för sidan: Mittbygge.se