Byggfinansiering

Om det är första gången du planerar ett bygge för att sedan bo i eget hus väntar stora förändringar av din ekonomin.

Ordna ekonomin långsiktigt

Det är helt nödvändigt att ha ett fast grepp om den egna eller familjens ekonomiska situation och att planera på lång sikt. Siktet bör vara inställt på en klok hushållning under ett år och längre – inte månad för månad.

Du kommer att bli tvungen att klara kostnader av ett slag som du förmodligen aldrig tidigare haft – men samtidigt blir huset ett bestående värde. I takt med att du kan betala av banklånen kommer du att få större makt över det och ökad ekonomisk nytta av det. På lång sikt är ett välskött hus en ovanligt bra sparbössa!

Finansiering av byggprojektet

När du tecknar ett bolån för ett småhus har du möjlighet att låna upp till 85 procent av huset värde, vilket innebär att du själv bör ha spara ihop 15 procent av slutpris.

Bolånet är oftast uppdelat i två olika lån med annorlunda säkerhet och ränta – bottenlån och topplån. Bottenlånet innebär högre säkerhet för långivaren och står därför för det större beloppet av bolånet. Vissa långivare har bara bottenlån andra har bottenlån upp till 70 eller 80 %. På ett bottenlån har du större utrymme att förhandla om räntor och amorteringstid - just för att risken är lägre än vid ett topplån. Som säkerhet för bottenlånet vill långivaren ha inteckningar/pantbrev i din fastighet. Om huset kostar mer än vad du får låna på pantbreven måste du finansiera mellanskillnaden med kontanter eller topplån.

Innan lånen är klara - byggnadskreditiv

Under byggtiden ordnar långivaren ett särskilt lån, byggnadskreditiv. Med byggnadskreditiv kan du betala dina fakturor allt eftersom de förfaller, ofta till rörlig ränta, under tiden bygget pågår. När bygget är klart och kommunen utfärdat ett slutbesked läggs lånet om till ett vanligt bolån. Du behöver inte välja samma långivare för bolånet som du valde för byggnadskreditivet.

Om det handlar om mindre projekt kan det vara klokt att bör första kolla om det finns låneutrymme i fastigheten där du bor. Säkerheten du har kanske kan användas och då får du bättre villkor eftersom det blir ett bolån.

Det som vanligen krävs för att få ett byggnadskreditiv är att kreditupplysningen som långivaren tar på dig ser bra ut samt att du kan visa upp ett beviljat bygglov. Avgörande för dig är räntor och uppläggningskostnader - försök att få flera långivare att lämna offerter. Det kan nämligen vara stora summor att tjäna på att förhandla både räntan på byggnadskreditivet som uppläggningsavgifterna.

Bottenlån och topplån

Bottenlån

Bolånet kan alltså vara uppdelat i två olika lån med annorlunda säkerhet och ränta – bottenlånet och topplånet. Att långivaren delar upp bolånet beror på att de i bottenlånet har din hus som säkerhet. Bottenlånet är därmed säkrare för långivaren men är också det större lånebeloppet. Vissa långivare har bara bottenlån, även om belåningsgraden är 85 %, andra banker lånar ut upp till 70 eller 80 %. Då låntagaren inte tar lika stor risk på ett bottenlån har du större utrymme att förhandla om räntorna och amorteringstiden än på ett topplån.

Topplån

Topplånet är däremot ett "högrisklån" och med det följer högre ränta för dig. Långivaren har ju inte samma säkerhet på denna del av lånet, som de har med bottenlånet.

Scenario

1. Priserna på bostadsmarknaden går ner med 15 % varvid din egen kontantinsats försvinner.
2. Priserna på bostadsmarknaden ner ytterligare med 10 % varvid topplånet försvinner dvs. långivaren tappat sin säkerhet
3. Dina lån är nu på en högra summa än vad huset är värd

Beräkna den totala byggkostnaden

Utöver de utgifter som är enklare att förutse - som kostnaden för tomt, hus och bygglovsavgift - så finns det ett otal andra som den ovane husbyggaren ställs inför.

Man brukar dela in produktionskostnaderna för ett bygge i fyra olika grupper:

• Tomt och avgifter
• Exploateringskostnader
• Byggkostnader
• Byggherrekostnader

Konsumentverket har utarbetat riktlinjer för vad som ska ingå. Det blir då lättare att kontrollera att ”allt är med” och att jämföra kalkyler från olika anbudslämnare eller konsulter.

Kalkylen skall du se som ett ”levande dokument” som du ofta ser över och uppdaterar. Punkter som i de första preliminära kalkylerna är schablonmässigt uppskattade skall ersättas av bättre och mer precisa siffror.

Det är också viktigt att ha med ett utrymme i kalkylen för oförutsedda kostnader, förseningar och liknande. Den slutsumma som kalkylen ger ska läggas in som en post i din boendekostnads-, och finansieringskostnadskalkyl och när allting är betalt ska du ha en anständig peng kvar att leva för.

Tomt och avgifter

Här tas upp kostnader som gäller tomten/fastigheten (köpeskilling) och avgifter för att ansluta till kommunens ledningar (t.ex. VA, fjärrvärme och el) Även gatukostnadsersättning tas ut av vissa kommuner idag.

Exploateringskostnader

Här tas upp kostnader för eventuella byggnader som ska bort från tomten, nödvändiga schaktningsarbeten, sprängningsarbeten kanske påling beroende på markförhållanden. Här tas upp kostnader för att köra bort överskott av massor eller få fram massor att fylla upp med. Fundera gärna på om du kan undvika eller minimera spräng- och pålningsarbetena, genom att bygga på något annat sätt eller placera huset annorlunda.

Även kostnader för markbeläggning, uppfarter som planteringar ska tas med.

Byggkostnader

Här kan ingå själva bygget som grund, huspaket, stommontering och övriga husarbeten som tex. VVS, el-arbeten, målning, golvläggning, plåtslageri, köksutrustning, vitvaror, byggnadsställningar, container och maskinhyra.

Byggherrekostnader

Här hamnar kostnader som du som byggherre ska betala. Det kan vara lagfart, pantbrev, fastighetsbevis, kontrollansvarig, anlitade konsulter som kostnader för bygglov, evenuell planavgift, samråd, byggsamordning och besiktningar. Glöm inte ta med kostnader för nödvändiga försäkringar också.